成交出让-2019年35个城市卖地均超过500亿元

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16城賣地均超千億,北京居第6位

億翰智庫分析人士認為,未來房企在拿地上,一線城市仍是重點;對於核心二線城市,受限價影響逐漸增強,為保障利潤率,房企更側重機會型拿地,最大程度減少調控政策帶來的影響;而隨著多數三四線城市熱度逐漸下降,房企僅會關註綜合實力較強的強三線城市。

盤點2019年土地市場還可以發現,在市場趨冷的背景下,逐漸撤離經濟水平較低的中小城市,回歸一二線已經成為事實。這也導致部分城市土地流拍率高企。

據悉,作為核心二線城市,杭州受政策調控影響比較明顯,既出現過萬人搖號的場面,也有成交探底的時期。2019年,在需求不斷增加,價格穩定增長的同時,房企爭相涌入,從而帶動城市土地價格上漲。

不過,作為土地出讓金排名第一的杭州,增速只有13.42%。杭州已連續兩年位居全國土地出讓金收入榜首。因為去年基數大,今年出現增速上漲乏力的情況。

諸葛找房分析人士也認為,預計2020年一二線城市熱度不減,穩中有升,房企逐漸回歸一二線熱點城市,未來房企將會加大在一二線城市拿地力度;受到棚改政策逐漸退出以及部分需求被提前透支的影響,預計三四線城市土地市場熱度整體下降,土地市場逐漸轉冷,房企加速撤離三四線。

2019年7月30日,杭州上城區一地塊以97.9億元出讓,樓麵價24860元/平方米,溢價率3.9%。這一接近百億地塊的得主為新世界發展。2019年,新世界發展也由此成為“土豪”企業。而在中指研究院發佈的《2019 年全國住宅用地成交總價排行榜 TOP10》中,這一宗地塊位居榜首。

事實上,房企投資拿地的意願一直比較強烈,但是資金面的收緊和限價政策讓企業更重視土地的利潤空間。

儘管12月終於迎來年末周期性回溫,但土拍規模的上行並未能有效帶動溢價率的回升。據易居研究院數據顯示,12月份,40城中土地溢價率小於15%的城市占比達到75%。40個典型城市土地成交溢價率為9.6%,相比11月下降2.7%,已經連續6個月下降。

據億翰智庫分析,2019年土地流拍數量最多的是浙江金華,流拍率為18.1%,緊隨其後的是重慶、濟寧、濰坊和南陽等城市,房企在上述城市拿地意願偏低。其中,金華所處地區經濟水平偏高,但金華本身的城市特點表現為“縣強市弱”,難以形成城市核心,因此不像浙江其他地級市的熱度高。

在一線城市中,12月份僅深圳溢價率相對較高,為21%。廣州僅1%,北京和上海均為0。其中北京12月出讓的土地悉數底價成交。

溢價率走低,流拍走高“2019年土地溢價率走低、流拍走高。這預示當前土地市場形勢嚴峻。”克而瑞分析人士認為,儘管城市地價沒有明顯下滑,但從整體均價來看,已經出現了價格調整的苗頭,整體走勢不容樂觀。

其中16個城市賣地均超千億元。杭州賣地最多,達到2836億元,也是唯一賣地金額超過2000億元的城市。此外,上海賣地1992億元,廣州賣地1864億元,蘇州賣地1850億元。北京位居第6位,賣地1699億元。

據悉,金華土地流拍在8月表現得更為明顯,一個月內三宗土地流拍,其中不乏優質地塊。8月8日,金東區江景地塊經過1個多小時的競價之後,因未達到土拍保留價而遭遇流拍;8月23日,金華山板塊首宗住宅用地出讓,但因無人競價而流拍;8月30日,二七西地塊迎來出讓,這是二七區塊內出讓的第四宗土地,但是直到掛牌截止時間依舊無任何房企參與競價。

此外,上述人士表示,從全國土地市場來看,2019年土地溢價率降至歷史低位,流拍率逐漸走高。市場整體低溫運行。預計2020年市場受到政策及資金面影響,房企拿地熱情不高,市場將延續低溫態勢。

從全年來看,據中原數據顯示,北京溢價率已降為個位數,為9.31%,同比減少32.2%。杭州溢價率為16.44%,同比減少38.4%。而青島土地溢價率僅為0.92%,更是同比下降55.53%。長沙的土地溢價率僅為5.3%,更是同比下降61.89%。

上海易居房地產研究院王若辰也表示,2019年,40城土地成交面積已經連增三年,但增速回落,按照市場規律,2020年地市或將繼續降溫;由於目前地價溢價率已經處於較低水平,2020年出現大跌的可能性較小。

值得關註的是,一線城市上海、北京2019年土地出讓金同比增速分別約為4%、1%,增速明顯放緩。而從中原地產數據可見,紹興、珠海、大連這一增速均超過100%,南京、福州、昆明等二線城市的增速也在50%以上。

2019年的土地市場,喜憂參半。喜的是土地成交量已經連增三年,2019年35個城市賣地均超過500億元,刷新曆史紀錄。憂的是,土地溢價率走低,流拍土地增多,部分城市的土地交易增速乏力。而對於2020年的土地市場,業內並不樂觀,市場延續低溫態勢幾乎成為共識。

延續低溫態勢,一二線城市仍是拿地重心

杭州之所以能夠成為土地市場上“最賺錢”的城市 。億翰智庫分析認為,杭州土地價值高,避險能力強。杭州作為核心二線城市,需求旺盛從而帶動土地增值。

2019年土地市場繼續高位運行。據中原地產研究中心統計數據顯示,50大城市合計賣地4.41萬億元,同比上漲幅度達19.33%。2019年,50個城市中68%城市賣地同比上漲,35個城市賣地均超過500億元,刷新曆史紀錄。

35城賣地均超500億 哪些城市賣地步入千億之列?